Baufinanzierung

Wenn man plant, ein Haus zu bauen oder eine gebrauchte Immobilie für seine Familie zu erwerben, so stellt sich zumeist die Finanzierungsfrage.

Eine Entscheidung fürs Leben

Eine Immobilie ist schon eine Lebensanschaffung zu vergleichen mit der Entscheidung für Kinder – nicht umsonst existiert ja das chinesische Sprichwort, dass ein Mann ein Kind zeugen sollte, ein Apfelbäumchen pflanzen und ein Haus bauen sollte.

Phasen der Baufinanzierung

Die Hausfinanzierung besteht oft aus drei verschiedenen Töpfen. Einmal das angesparte Eigenkapital, dann Gelder aus den Bausparkassen und Hypotheken. Ergänzt werden diese Mittel flankierend noch durch Eigenleistungen – auch als Muskelhypothek bekannt – durch staatliche Fördermittel und Kurzkredite. Wichtige Kenngröße sollte die monatliche Belastung sein. Man sollte insgesamt nicht mehr als 30 bis 35 Prozent seines Geldes Diese Kennzahl sollte auch nicht in der Zukunft längerfristig überschritten werden. Mit der Verteilung des Einkommens setzt man eben auch Lebensprioritäten. Eine Immobilie sollte nicht das alles bestimmende Element im Leben sein, für das man alles andere zurückstellt.

Eigenkapital ist wichtig

Das erste Element der Baufinanzierung ist das eigene Geld. Man sollte hier möglichst alles, was man hat, in die Finanzierung einbringen. Eigenkapital ist neben der Muskelhypothek die billigste Kapitalquelle. Einige Banken versuchen diese auszuhöhlen, indem sie dem Immobilienbesitzer Sparpläne aufdrängen, mit denen später der Kredit abbezahlt werden soll. Das ist in aller Regel Unsinn und dient dazu, den Kreditverkauf des Angestellten zu erhöhen. Für sein eigenes Geld bekommt man wenig Zinsen und muss für teures Geld, für hohe Zinsen Geld aufnehmen. Man bedenke auch, man kann Kredite, die man einmal aufgenommen hat sehr schlecht frühzeitig zurückzahlen. Die Banken wollen ihr Geld gar nicht so schnell zurück, sie wollen Zinsen verdienen. Allerdings kann der Immobilienbesitzer hier auch Abmachungen mit der Bank treffen.

Bausparen - auch heute noch aktuell

Die zweite Quelle der Geldbeschaffung sind Bausparverträge. Diese haben den Vorteil, dass sie nicht mit Hypotheken – zumindest nicht mit erstrangigen Hypotheken abgesichert werden müssen. Damit lassen sie den Hypotheken der Banken im Grundbuch Platz, Die Zinsen eines Bausparkredites sind niedrig, allerdings hat man auch Jahre darauf angespart und wenig Zinsen für sein Geld bekommen. Was der Bausparkredit wirklich kostet, ist sehr schwer zu berechnen. Man muss Abschlussgebühren, Zinsverluste, Kontogebühren mit ins Kalkül ziehen. In der Finanzierungsphase sind sie allerdings oft die Mittel, die es Mittelklassefamilien ermöglicht, ein Haus zu bauen. Sie sind sozusagen finanztechnische Katalysatoren. Ihr Vorteil liegt auch in der Zinsstabilität, andere Kredite können zeitweise billiger sein aber in der Hochzinsphase problematisch werden. Zinsen können am Markt um den Faktor zwei bis drei schwanken, das wäre dann so, als wenn die Miete plötzlich um das dreifache ansteigen würde.

Das Haus als Pfand

Die nächste Quelle, um an Mittel zu kommen, ist die Hypothek. Eine Hypothek ist ein Kredit, bei der die Immobilie als Pfand hinterlegt wird. Kommt man in finanzielle Not, dann kann die Bank oder der Besitzer der Rechte die Versteigerung der Immobilie durchsetzen. Erstrangige Hypotheken – das wird dann auch im Grundbuch so eingetragen – werden aus dem erzielten Gewinn bevorzugt bedient. Erstrangige Hypotheken sind deswegen relativ zinsgünstig. Man sollte hier auch auf einen langen Zeitraum achten. Zehn bis 15 Jahre wären optimal. Man sollte hier auch auf eine realistische Tilgung achten, die eigene Immobilie sollte mit dem Eintritt in das Rentenalter abbezahlt sein.

Weitere Hilfen

Neben den klassischen Finanzierungsmittel kann man auch staatliche Förderungen in Anspruch nehmen. Früher existierte die 7B Abschreibung, heute ist die Eigenheimförderung in Form des Bauriesters wieder belebt worden. Es handelt sich hierbei zwar nur um etwa 1000 Euro pro Jahr, aber zusammen mit der Muskelhypothek kann das dann doch schon einiges ausmachen.

Fazit

Der Mix der einzelnen Finanzierungsmittel ermöglicht es vielen Familien schließlich, den Traum das Wohneigentum finanzieren zu können.